はじめに

不動産を高く売るには5つの秘訣があります。このページでは、査定方法や仲介手数料の仕組みを解説し、高く売るにはどうすれば良いのかを解説します。

適正価格を理解する

 最も大切なのは、対象不動産の適正価格を理解する事です。これは、「複数社の査定を取れば理解できる物ではありません」。高すぎる価格で売り出しを行い売却活動が長引けば長引くほど売れない物件のレッテルが貼られ相場より安い価格まで値下げをする事になります。また安い価格で売り出しを行えば損をしてしまいます。不動産の適正価格を理解するには、まず査定がどのように行われているかを知る必要があります。

査定方法

不動産の査定方法には大きく分けて3つの方法があり、とりわけ住宅向けの土地(100坪以下)の物件については取引事例比較法を使い時価を割り出します。豊田市では国土交通省が決定している公示地価と比較して実際に取引されている価格(実勢価格)が高い傾向にあります。より高い価格で売却を考えた場合、公示地価よりも実勢価格が重要になります。周辺で過去に売買された物件の価格を参考にし販売価格を決定するのが良いと言えます。

土地総合情報システム(国土交通省)https://www.land.mlit.go.jp/webland/

 インターネットが普及した現代において不動産の査定は簡単になりました。対象物件の周辺で過去に取引されたデータや、現在売りに出されている物件価格、公示地価などはパソコンを使えば簡単に調べる事ができます。

高すぎる査定価格の裏話

ここで注意したいのは高すぎる査定価格は疑った方が良いという事です。例えば一括査定などを依頼した際には、高預かり(媒介契約を取得するために相場より高い査定価格を提示すること)を目的とした査定価格が出てくる場合があります。高く売るのが目的で一括査定サイトを利用しているユーザーにとって、高い査定価格を提示してくれる業者は印象が良く感じることでしょう。
しかし査定価格とは、あくまでも売れるであろう価格の予測に過ぎません。相場から乖離した価格で販売を開始した場合、当然物件が売れ残るため販売期間が長期化します。販売価格の見直しを複数回行い徐々に価格を下げて行きますが結果的に相場より安い価格で成約となるケースが多いです。

適正価格を知るには

まずは、上記したように周辺での取引事例を参考にする事と購入者側の立場になって考える事が重要です。その上で自分が購入者側だとしたら、「この値段までなら頑張って出しても良い」というラインが適正価格です。土地の希少性や大きさにより条件が変化しますので、詳しい分析方法は査定にお伺いした際にじっくりと解説致します。

販売価格の決定

複数社から査定を取得し適正な価格が分かったら、いよいよ販売価格を決定します。
弊社では、3つの販売方法からお選び頂くことを推奨しています。

3つのプラン

流通量が多いエリアには注意

プランをお選び頂く際の注意点として、流通量が多いエリアでは相場より高すぎる価格は付けない方が良いです。ここ最近の住宅用地のニーズの傾向として駅までの距離を重要視する方が増えています。車での生活を軸とした豊田市においても、広さや形といった点よりも駅までの距離が重要となっており郊外の物件は売れづらくなっています。その結果、郊外では売り物件が多く周囲の販売中の物件と価格競争が発生しています。駅から徒歩30分以上離れた物件の場合は販売戦略を慎重に考える必要があります。

3つの販売方法

不動産の販売には大きく分けて3つの方法があります。

ポータルサイト

 スーモ、アットホーム、ホームズといった販売物件をまとめたサイトをポータルサイトといいます

今の時代の不動産会社の販売手腕というのは、ある意味ポータルサイトの掲載するセンスといっても過言ではありません。晴れた日に物件写真を撮影し、さらにパソコンを使って写真の露出補正、コントラストを調整して、お預かりした物件をより魅力的に見せることで多くの買主様に物件をみて頂きます。

これらのポータルサイトの集客力は抜群で、駅から近い土地需要が高いエリアの場合「良い立地×適正な価格」であれば早いと1日で購入者が現れます

業者買取

 不動産業者に売却し不動産業者や建売業者が分譲地や建売用地として再販する方法です。
100坪を越えるような土地は価格が高くなりすぎるため個人の購入が現れる稀です。また宅建業者ではない個人の売主が土地を複数の筆に分けて反復継続して売買する事を宅建業法で禁止しています。(例外として複数に分筆した土地を同時契約して複数の人に一括して売買する事は可能です)

この方法を使った場合は、土地の規模や形によってエリアが同じでも売却価格が大きく変動します。分譲しやすい形や地勢であれば、個人の方に売るよりも高く売れることもあります。
逆に分譲がしにくい形(例えば間口が狭く敷地面積が広い等)の場合は、付近の相場と比較し安くなります。

住宅展示場での販売

 希少地の場合は、住宅展示場での販売が良いです。インターネットで簡単に物件検索ができるようになった事で、購入者側はインターネットに掲載されていない物件を探したいという傾向が見られます。逆に言いますとインターネットに載っていない物件に魅力を感じるという事です。
豊田市で言いますと、土地面積が45坪〜55坪、駅から15分圏内で道路や周辺との高低差がない平坦地で、土地の形状が綺麗な長方形の条件が揃うと相場より高くても売れるケースが多いです。
まずは適正な価格での査定額を算出した上で、その土地の希少性(流通量が少なく需要が多い)が高ければチャレンジプランと展示場での販売を掛け合わせて見ると良いでしょう。

諸費用を抑え手取り金額を増やす

 希少性の高い物件であれば相場より10%~15%程度高い販売価格は適正な範囲内と言えますが、2000万円の価値の物件を2500万円や3000万円といった法外な価格で売りつけるのは倫理的に良くないですし買主様に申し訳なくてそんな事はできません。
売れる値段が横ばいであれば不動産会社選びは諸費用をいかに抑えられるかがポイントとなります。
不動産を売却した場合の諸費用は下記の通りとなります。

【販売価格3000万円の土地の売買の場合】
1.印紙代   1万円 詳しくはコチラ
2.登記費用  約1万円~3万円  
3.測量費用  約31万円
 (引き渡し後の境界トラブルを防ぐため、売主負担による確定測量が取引条件となります)
4.仲介手数料 105万6000円  ←ここを抑える
合計:約138.6万円

少なくとも約138.6万円もの売却諸費用が掛かります。
この中で節約ができるとすると仲介手数料です。
確定測量に関しては土地を引き渡す前に境界標の位置を決定するために隣地所有者と立ち合い確認する重要な工程です。引き渡し後に境界標を巡るトラブルで契約不適合責任を問われる可能性もあるので、測量は行うべきでしょう。
次の項では仲介手数料の仕組みと無料にできる理由を説明します。

仲介手数料無料の仕組み

 宅地建物取引業法では報酬額の制限を定めています。
売買価格が400万円を超える場合、売買価格の3%+6万円+消費税額報酬の上限となります。
この報酬は売主及び買主に双方に請求する事ができますので、最大で6%+12万円+消費税となります。

両手取引とは、売主・買主双方の仲介に入ることを指します。
このケースですと仲介業者は最大約210万円の仲介手数料を受け取ることができます。

片手取引の場合は、売主・買主それぞれに別の仲介業者が入ることを指します。
(仲介に係る不動産業者が2社いるという事です)
このケースですと仲介業者は最大約105万円の仲介手数料を受け取ることができます。

山下不動産では、売主様からお預かりした物件の買主様を弊社で見つけさせて頂きます。
買主様から正規仲介手数料を頂くため、*売主様の仲介手数料は無料とさせて頂いております。
*仲介手数料無料は豊田市内の土地(一般建築が可能な物件)の売却を対象としております。戸建て・中古マンション・一般建築ができない土地・豊田市外の土地につきましては対象外となっております。

最後に

 大切な資産のご売却で少しでも多くの現金を手元に残すには「適正な査定と販売戦略×諸費用を低減」の2つがポイントとなります。諸費用を低減できても査定価格が相場より安ければ意味がありません。
弊社では、不動産の査定は最低でも3社から取ることを推奨しています。
まずは無料査定フォームより査定のご依頼頂き、比較検討をしてみてください。

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