平成28年4月1日から令和5年12月31日までの間に空き家を売って、一定の要件に当てはまるときは、譲渡所得の金額から最高3,000万円まで控除することができるのをご存知でしたか?[平成31年4月1日現在法令等]
この特例を活用すると、不動産を売却した際に課税される譲渡所得税を1000万円以上も節税できる場合があります。

はじめに

 土地や建物を売却した場合、譲渡所得税(国税庁リンク)を納税する義務がありますが、相続又は遺贈により取得した被相続人居住用家屋(亡くなられた方が住んでいた家屋)又は被相続人居住用家屋の敷地等を売却した場合、譲渡所得額から最高3000万円まで控除できる特例があります。この特例を「被相続人の居住用財産(空き家)に係る譲渡所得の特別控除の特例」(国税庁リンク)と言います。

対象となる不動産とは

この特例の対象となる被相続人居住用家屋(以下空き家)とは、相続の開始の直前まで被相続人(亡くなられた方)の居住の用に供されていた家屋で、下記3つの用件全てが当てはまるものを言います。

昭和56年5月31日以前(西暦1981年5月31日)に建築された建物であること。
 (建物の建築月を調べるには、法務局にて全部事項証明書(建物)を取得すれば分かります)
区分所有建物登記(いわゆるマンション)がされている建物でないこと。
□相続の開始の直前において被相続人(亡くなられた方)以外に居住をしていた人がいなかったこと。

※なお、要介護認定等を受けて老人ホーム等に入所するなど、特定の事由により相続の開始の直前において被相続人の居住の用に供されていなかった場合で、一定の要件を満たすときは、その居住の用に供されなくなる直前まで被相続人の居住の用に供されていた家屋(以下「従前居住用家屋」といいます。)は被相続人居住用家屋に該当します。

※ 被相続人居住用家屋が従前居住用家屋である場合の各種要件は、コード3307で説明しています。

国税庁ホームページより

適用要件

1.売主が、相続又は遺贈により売却する空き家または、その敷地等を取得したこと。
2.下記a,bの通り売却したこと。
a.相続又は遺贈によって取得した空き家を売るか、空き家とともに空き家の敷地等を売ること。
(※)被相続人居住用家屋は次の2つの要件に、被相続人居住用家屋の敷地等は次の下記要件に当てはまることが必要です。
・相続の時から譲渡(売却)の時まで事業の用、貸付けの用又は居住の用に供されていたことがないこと。
・譲渡の時において一定の耐震基準を満たすものであること。
 
b.相続した空き家の解体撤去をした後に空き家の敷地を売ること。
(※)空き家は次の要件に当てはまることが必要です。
・相続の時から解体撤去の時まで事業の用、貸付けの用又は居住の用に供されていたことがないこと。
(※)空き家の敷地は次の要件に当てはまることが必要です。
・相続の時から譲渡の時まで事業の用、貸付けの用又は居住の用に供されていたことがないこと。
・取壊し等の時から譲渡(売却)の時まで建物又は構築物の敷地の用に供されていたことがないこと。

 ここまでを要約すると、売却までに「住む」「貸す」「事業に使う」「他の建物を建てる」をしていないこと。そして空き家つきで売却する場合は、耐震基準を満たしている事が要件です。
昭和56年5月31日は耐震基準が法改正された日なので、耐震改修を行っていない場合は耐震基準を満たしていない可能性が高いです。よって多くの場合、建物を売主自身で解体して土地として売ることになります。

3.相続の開始があった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること。

4.売却代金が1億円以下であること。

5.売った家屋や敷地等について他の特例の適用を受けていないこと。

6.同一の被相続人から相続した他の空き家やその敷地について、この特例の適用を受けていないこと。

7.親子や夫婦など特別の関係がある人に対して売ったものでないこと。特別の関係には、このほか生計を一にする親族、家屋を売った後その売った家屋で同居する親族、内縁関係にある人、特殊な関係のある法人なども含まれます。

特例のメリット

特例を受けない場合、上図で示した例のように1000万円の売却益が出た場合、最大396万3000円の所得税及び住民税を支払う必要があります。特例を受けると譲渡所得から3000万円が控除されますので、不動産の売却により得た利益が3000万円を超えない限りは税金がかかりません。
特例を受けられる期間に制限がありますので、平成29年に相続を受けた方は令和2年12月31日までに売却をすると良いでしょう。

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注意事項

注意

※上記記載の内容は、令和2年6月28日現在の法令に基づいた参考文書です。また筆者は税理士資格を保有しておりません。税理士資格を持たないものが税務相談を行う事は法令で禁じられておりますので、本制度の詳細および税金に関する相談については税理士事務所へお尋ねください。本ページ記載内容によって生じた閲覧者の損害について弊社は一切の責任を持たないことを予めご承知おきください。